Müteahhidin İnşaatı Süresinde Teslim Etmemesi: Arsa Sahibinin Hakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da anılan, arsa sahibi ile yüklenici arasında karşılıklı ve uzun süreli borçlar doğuran sözleşmelerdir. Yüklenicinin temel borcu, kararlaştırılan yapıyı sözleşmeye, projeye ve teknik şartnameye uygun biçimde tamamlayarak süresinde teslim etmektir. Teslim süresinin aşılması hâlinde arsa sahibinin hangi hakları kullanabileceği; sözleşmenin içeriğine, gecikmenin nedenine, temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığına ve inşaatın geldiği seviyeye göre belirlenir. Sözleşmede kesin bir teslim tarihi belirlenmişse, Türk Borçlar Kanunu'nun temerrüde ilişkin hükümleri çerçevesinde ayrıca ihtar gerekip gerekmediği somut sözleşmeye göre değerlendirilir; teslim tarihi açık değilse veya süre ruhsat ya da yer teslimi gibi bir olaya bağlanmışsa başlangıç ve bitiş tarihinin ayrıca tespiti gerekebilir.

Arsa sahibi, zamanında teslim edilseydi kullanabileceği veya kiraya verebileceği bağımsız bölümden mahrum kaldığını ispatladığında gecikmeden doğan zararını talep edebilir. Sözleşmede aylık gecikme bedeli belirlenmişse öncelikle bu hükmün hukuki niteliği incelenir; böyle bir hüküm yoksa emsal kira bedeli, taşınmazın konumu, niteliği ve ilgili dönem dikkate alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir. Kira kaybının başlangıç ve bitiş tarihleri otomatik değildir; teslim için öngörülen tarih, fiili teslim, yapı kullanma imkânı ve arsa sahibinin bağımsız bölümü hukuken ve fiilen kullanabilir hâle geldiği tarih birlikte değerlendirilmelidir.

Sözleşmelerde gecikilen her gün veya ay için belirli bir bedel ödenmesini öngören hükümler bulunabilir; bu hükmün cezai şart mı, götürü tazminat mı yoksa kira karşılığı mı olduğu sözleşmenin bütünü üzerinden belirlenir.

Aşırı cezai şartın indirilmesine ilişkin TBK hükümleri de olayın niteliğine göre gündeme gelebilir.

Geç teslim ile eksik veya ayıplı ifa birbirinden farklı sorunlardır; inşaat teslim edilmiş olsa bile projeye, teknik şartnameye veya sözleşmeye aykırı imalatlar bulunabilir. Ayıplı işlerde eser sözleşmesine ilişkin seçimlik haklar, eksik işlerde ise eksik edimin tamamlanması ve zararların giderilmesi gündeme gelir; arsa sahibinin eksik işleri üçüncü kişiye yaptırmak istemesi hâlinde TBK m. 113 kapsamında borcun borçlu hesabına ifası için mahkemeden izin talep edilmesi, uygulamada nama ifa olarak adlandırılan yöntemin temelini oluşturur.

Yüklenicinin temerrüdü ağırlaştığında sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir; ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sona ermenin geçmişe mi yoksa ileriye mi etkili sonuç doğuracağı, sıradan bir eser sözleşmesine göre daha karmaşıktır. Yargısal uygulamada inşaatın gerçekleşme seviyesi, tarafların edimlerinin hangi ölçüde yerine getirildiği, tapu devirleri ve üçüncü kişilerin hukuki durumu dikkate alınır; belirli bir tamamlanma yüzdesini bütün uyuşmazlıklara uygulanabilecek mutlak eşik olarak kabul etmek güvenli değildir.

Sözleşme ayakta tutuluyorsa arsa sahibinin ifa menfaatini koruyan müspet zarar kalemleri gecikme nedeniyle kira kaybı ve ispatlanabilen diğer ekonomik kayıpları kapsayabilir; sözleşmeden dönme hâlinde ise tarafların iade yükümlülükleri ve güven zararına ilişkin talepler farklı esaslara tabi olur, aynı zarar kaleminin birden fazla hukuki başlık altında mükerrer tahsiline karar verilemez. Sözleşme ve ekleri, teslim tarihini değiştiren protokoller, tapu kayıtları, ruhsat ve proje belgeleri, yapı kullanma izin durumu, ihtarnameler, şantiye fotoğrafları, eksik ve ayıplı işleri gösteren kayıtlar ile emsal kira verileri uyuşmazlığın ispatında önemlidir.

Müteahhidin süresinde teslim yapmaması arsa sahibine tek tip bir talep hakkı vermez; kira kaybı, cezai şart, eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi, nama ifa, sözleşmenin sona erdirilmesi ve tazminat talepleri aynı dosyada birbirini etkileyebilir. Sağlıklı bir dava stratejisi için sözleşme hükümleri, teslim tarihi, inşaat seviyesi, tapu hareketleri ve mevcut teknik durum birlikte incelenmelidir.