Tapu ve Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Hangi Dava Açılır?

Taşınmaz uyuşmazlıklarında 'davayı kazanabilir miyim?' sorusundan önce hangi hukuki sebebe dayanılarak hangi davanın açılması gerektiği belirlenmelidir; tapu iptali, önalım, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, kadastro ve satış vaadine dayalı tescil davalarının tarafları, süreleri ve ispat kuralları farklıdır.

Dava öncesinde güncel malik, devir zinciri, resmi senetler, ipotek-haciz ve şerhler incelenmelidir; taşınmazın yargılama sırasında üçüncü kişiye devri riski varsa koşulları bulunuyorsa HMK m. 389 vd. uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir, ancak tedbir mülkiyeti davacıya geçirmez, yalnızca yargılama sırasında telafisi güç sonuçları önlemeyi amaçlar.

1. Tapu İptali ve Tescil

Muris muvazaası, inançlı işlem, ehliyetsizlik, irade sakatlığı, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya bazı sözleşmesel ilişkiler tapu iptali ve tescile dayanak olabilir; her sebebin ispatı ve süresi ayrıdır. Aldatma, yanılma ve korkutmada Türk Borçlar Kanunu'ndaki bir yıllık hak düşürücü süre özellikle önemlidir; ehliyetsizlikte sağlık kayıtları ve işlem tarihindeki ayırt etme gücü araştırılır, vekâlet görevinin kötüye kullanılmasında ise devralanın kötüye kullanmayı bilmesi veya bilmesinin gerekmesi önem taşır.

2. Önalım (Şuf'a)

Paylı mülkiyette pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar kanuni önalım hakkını kullanabilir; hak, noter bildiriminin ardından üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır, paydaşlar arasındaki satışlarda kanuni önalım doğmaz.

3. Ecrimisil

Ecrimisil haksız kullanım karşılığıdır; paydaşlar arasında kural olarak intifadan men aranır, ancak Yargıtay uygulamasında gelir getiren taşınmazlar ve önceki uyuşmazlıklar gibi önemli istisnalar vardır, bu nedenle 'ihtar yoksa ecrimisil olmaz' şeklinde mutlak bir kural kurulamaz.

4. El Atmanın Önlenmesi

Haksız kullanım, sınır ihlali ve tecavüzlü yapı hâllerinde el atmanın önlenmesi ve koşulları varsa yıkım istenebilir; taşkın yapılarda TMK m. 725 nedeniyle iyiniyet ve diğer şartlar ayrıca değerlendirilir.

5. Kadastro Davaları

Kadastro tutanaklarının ilanından sonra otuz günlük askı süresinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir; kesinleşme sonrasında 3402 sayılı Kanun m. 12/3'teki on yıllık hak düşürücü sürenin uygulama alanı, iddianın hukuki niteliğine göre ayrıca incelenmelidir.

6. Zilyetliğe Dayalı Tescil ve Kamulaştırma

TMK m. 713 belirli şartlarda tapusuz veya malikinin kim olduğu sicilden anlaşılamayan taşınmazlarda yirmi yıllık davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğe sonuç bağlar; orman, mera, kıyı ve özel mülkiyete konu olamayacak alanlar ayrıca araştırılmalıdır. Usulüne uygun kamulaştırma, fiilî kamulaştırmasız el atma ve imar planından kaynaklanan uzun süreli kısıtlamalar aynı dava türü değildir; özellikle 'hukuki el atma' alanı sık mevzuat ve içtihat değişikliğine uğradığından güncel düzenleme üzerinden değerlendirilmelidir.

7. Satış Vaadine Dayalı Tescil

Taşınmaz satış vaadi resmi şekilde düzenlenmelidir; şerh üçüncü kişilere karşı koruma sağlar, genel olarak on yıllık zamanaşımı gündeme gelse de teslim gibi olgular Yargıtay uygulamasında ayrıca önem taşır.

Taşınmaz davalarında doğru hukuki sebep, süre ve tedbir çoğu zaman esastan önce gelir. Tapu kaydı tek başına yeterli değildir; devir zinciri, sözleşmeler, ödeme kayıtları ve üçüncü kişilerin durumu birlikte incelenmelidir.